|
Pasii de urmat pentru realizarea unei constructii |
|
|
|
|
Written by Administrator
|
|
Oct 02, 2009 at 01:18 AM |
-
1. Stabilirea terenului pentru realizarea unei construcţii
Pentru a putea fi folosit în scopul construirii, terenul trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
- să fie în intravilanul localităţii (atunci când nu, este introducerea în intravilan se face prin P.U.Z.);
- să nu se afle în circuitul agricol (atunci când este în circuitul agricol, scoaterea se face după trecerea în intravilan);
- să aibă o cale de acces auto şi pietonală;
- să se încadreze într-o zonă care să permită funcţiunea ce se dă construcţiei;
- să aibă asigurate utilităţile (energie electrică, alimentare cu apă, gaze);
- să aibă forma şi dimensiunile minime conform reglementărilor urbanistice locale.
Ascultaţi şi părerile unor cunoscători în materie.
2. Depunerea cererii pentru certificatului de urbanism la administraţia locală (primărie)
Pentru emiterea certificat de urbanism solicitantul - orice persoană fizică sau juridică interesată - trebuie să depună la emitent următoarele:
- cerere-tip pentru emiterea certificatului de urbanism completată cu elementele de identificare ale solicitantului şi imobilului, cu precizarea scopului solicitării actului;
- plan de situaţie, elaborat pe suport topografic - vizat de oficiul teritorial de cadastru, geodezie şi cartografie - la scările 1:5000 până la 1:500;
- extrasul de Carte funciară (până la introducerea cadastrului general în unitatea administrativ-teritorială respectivă) pentru imobilele proprietate privată, numai în cazul solicitării certificatului de urbanism pentru înstrăinări;
- documentul de plată a taxei de eliberare a certificatului de urbanism (în copie).
3. Elaborarea studiului geotehnic pentru stabilirea condiţiilor de fundare
Elaborarea studiului geotehnic reprezintă concretizarea analizei făcute de către un geotehnician care permite cunoaşterea condiţiilor geomorfologice, geologice şi geotehnice din perimetrul suprafeţei de teren supuse analizei.
El are drept scop obţinerea de informaţii privind structura solului, adâncimea optimă de realizare a fundaţiei, nivelul apelor subterane, caracteristicile terenului în zona de fundare cu precizarea presiunii maxime convenţionale admise, condiţiile climatice, datele seismice specifice, recomandări privind tipul şi dimensiunile fundaţiei.
Avantajele elaborării studiului geotehnic constau în faptul că asigură dimensionarea optimă a structurii de fundare, adecvată condiţiilor concrete ale terenului pe care se face construcţia. El contribuie la eliminarea surprizelor neplăcute prin determinarea mai exactă a costurilor fundaţiei.
Costurile vor fi mai mici faţă de ceea ce s-ar stabili pe baza aproximării caracteristicilor solului, situaţie în care s-ar manifesta tendinţa de supradimensionare asiguratorie din partea proiectantului structurii de rezistenţă.
Costurile mai mari pot apărea atunci când solul are probleme de consistenţă (umpluturi, teren mlăştinos etc.)
4. Obţinerea Certificatului de Urbanism (CU)
Termenul legal de obţinere a certificatului de urbanism (CU) este de 30 de zile de la data depunerii dosarului complet.
De obicei acest termen nu se respectă aşa că este bine să luaţi în calcul un termen de minim 45 de zile. (Sectorul 1 din Bucureşti vă poate oferi surpriza unei perioade de 180 zile. Noi am trecut prin asta! ).
Nu se aplică prevederile Ordonanţei de Urgenţă a Guvernului nr. 27/2004 privind autorizarea prin aprobare tacită.
Termenul de valabilitate stabilit pentru certificatul de urbanism este de 6 până la 24 luni (de regulă 12 luni) de la data eliberării, cu drept de prelungire de maxim 12 luni (de regulă 6 luni) şi este specificat în certificat.
Prelungirea se acordă ca urmare a unei cereri formulate cu cel puţin 15 zile înainte de data expirării certificatului.
5. Elaborarea proiectului - faza Proiect pentru Autorizaţia de Construire
La întocmirea unui proiect sunt stabilite mai multe faze de elaborare a acestuia:
- studiu de (pre)fezabilitate
- Proiect pentru Autorizaţia de Construire (P.A.C.)
- Proiect tehnic (P.T.)
- Detalii de execuţie (D.E.)
6. Obţinerea avizelor cerute de primărie prin CU
Avizele se obţin de la avizatori care sunt instituţii/organizaţii private sau de stat care au obligaţia legală de a acorda avizul lor (favorabil sau nu) pentru execuţia construcţiilor pe un anume amplasament, aflat în raza sa de competenţă.
Aceştia sunt:
- furnizori de utilităţi urbane (energia electrică, apă, canalizare, energie termică, gaze naturale, telefonizare, salubritate, transport urban etc.);
- apărare civilă;
- mediu;
- Prevenirea şi Stingerea Incendiilor (P.S.I.);
- Inspectoratul de Stat în Construcţii (I.S.C);
şi nu se opresc neapărat aici !
În prezent există un sistem simplificat de obţinere a avizelor - Acordul unic
7. Elaborarea expertizei tehnice (pentru consolidări, extinderi, alipiri la construcţii existente)
Expertiza tehnică evaluează prin metode specifice nivelul de protecţie şi starea tehnică a construcţiei existente comparând starea structurii de rezistenţă cu cea rezultată din prevederile reglementărilor tehnice în vigoare. Prin expertiză se stabileşte gradul de asigurare al unei construcţii la acţiuni seismice rezultate din exploatare (riscul seismic) şi se recomandă soluţii tehnice care să asigure stabilitatea şi fiabilitatea construcţiei.
Expertiza tehnică se efectuează pentru construcţii existente, la cererea proprietarului, a organelor de control ale statului abilitate sau a administraţiei publice locale (primărie) prin Certificatul de urbanism pentru situaţii de tipul:
- pericol de prăbuşire a construcţiei;
- intervenţii la clădiri;
- extinderea pe orizontală sau verticală;
- construirea în vecinătatea unei clădiri existente;
- demolarea unei clădiri etc.
Proiectul va trebui să aibă acceptul expertului ("însuşirea") privind soluţia tehnică dezvoltată de proiectant.
8. Elaborarea proiectului faza P.T. şi D.E., antemăsurători, deviz
Proiectul Tehnic (P.T.) şi Detaliile De Execuţie (D.E.) reprezintă faze ale procesului de proiectare a construcţiei prin care se asigură completitudinea informaţiilor asupra construcţiei ce se va ridica. Prin ele se pun la dispoziţia constructorului toate datele tehnice necesare execuţiei construcţiei.
Aceste proiecte stau la baza evaluării investiţiei prin antemăsurători şi devizul lucrărilor.
9. Verificarea tehnică a proiectului
Se supune verificării documentaţia tehnică elaborată de către proiectanţi, pe specialităţi, în condiţiile prevăzute de lege.
Verificarea constă în a testa dacă proiectul corespunde standardelor de rezistenţă şi stabilitate, protecţie împotriva focului, siguranţa în exploatare, igienă, protecţia mediului, hidroizolaţie, economie de energie.
Verificarea se efectuează de către specialişti cu multă experienţă în domeniu, atestaţi de către ministerul de resort numiţi verificatori.
În urma verificării se întocmeşte un referat de verificare ce însoţeşte proiectul în procesul de autorizare.
10. Depunerea dosarului pentru Autorizaţia de Construire la primărie
Dosarul (documentaţia) care se depune în vederea emiterii autorizaţiei de construire cuprinde următoarele documente:
a) cerere pentru emiterea autorizaţiei de construire completată cu elementele de identificare şi datele tehnice conform P.A.C.;
b) actul doveditor al titlului asupra imobilului, care să îi confere solicitantului dreptul de execuţie a lucrărilor de construcţii (în copie legalizată);
c) certificatul de urbanism (în copie);
d) proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construire - P.A.C., inclusiv referatele de verificare şi, după caz, raportul de expertiză tehnică - semnate şi ştampilate în original;
e) fişele tehnice pentru obţinerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism, necesare emiterii acordului unic, precum şi, după caz, documentaţiile tehnice necesare emiterii avizelor şi acordurilor care sunt în competenţa de obţinere a emitentului;
f) avizele şi acordurile obţinute de solicitant, altele decât cele din competenţa de obţinere a emitentului, stabilite prin certificatul de urbanism (în copie);
g) declaraţie pe propria răspundere privind inexistenţa unor litigii asupra imobilului;
h) documentul de plată a taxei de emitere a autorizaţiei de construire (în copie);
i) documentele de plată a taxelor legale pentru avizele şi acordurile necesare emiterii acordului unic, conform listei avizelor şi acordurilor necesare, comunicate o dată cu certificatul de urbanism (în copie).
Termenul de depunere la autoritatea competentă (primărie) a dosarului în vederea obţinerii aprobării autorizaţiei de construire este termenul de valabilitate stabilit pentru certificatul de urbanism.
11. Obţinerea Autorizaţiei de Construire
Termenul legal de obţinere a autorizaţiei de construire este de 30 zile de la depunerea dosarului complet.
De obicei acest termen nu se respectă aşa că este bine să luaţi în calcul acest termen ca un termen minim.
Se aplică prevederile Ordonanţei de Urgenţă a Guvernului nr. 27/2004 privind autorizarea prin aprobare tacită
Punerea în aplicare se face în urma unei hotărâri judecătoreşti (deci ca urmare a unui proces intentat primăriei).
Termenul de valabilitate stabilit pentru autorizaţia de construire este de 12 luni de la eliberare, cu drept de prelungire 12 luni şi este specificat în autorizaţie. În interiorul acestui interval solicitantul este obligat să înceapă lucrările autorizate.
Valabilitatea autorizaţiei se extinde pe toată durata de execuţie a lucrărilor prevăzută prin autorizaţie.
Durata executării lucrărilor se stabileşte de către emitentul autorizaţiei de construire, pe baza datelor înscrise în cerere - respectiv în anexa la aceasta - conform prevederilor proiectului pentru autorizarea executării lucrărilor de construire - P.A.C.
În funcţie de interesul public şi de gradul de complexitate al lucrărilor, emitentul autorizaţiei de construire poate reduce durata executării lucrărilor faţă de cea solicitată prin documentaţie, cu consultarea investitorului/beneficiarului, managerului de proiect, proiectantului sau consultantului, după caz.
În cazul schimbării investitorului pe parcursul executării lucrărilor, valabilitatea autorizaţiei de construire se menţine, cu condiţia respectării în continuare a prevederilor acesteia, precum şi a transcrierii actelor care conferă dreptul de construire (titlul asupra imobilului) pe numele noului investitor. Celelalte acte, autorizaţia de construire, avizele, acordurile, precum şi documentaţiile care au stat la baza eliberării autorizaţiei aparţin de drept noului investitor (proprietar) prin efectul transcrierii titlului asupra imobilului.
12.Începerea construcţiei
Lucrările de construire pot începe numai după ce a fost obţinută Autorizaţia de construire (A.C.) şi au fost anunţate (cu minim 5 zile înainte de începerea lucrărilor) Primăria locală şi Inspectoratul de stat în construcţii (I.S.C.).
La depunerea anunţului către I.S.C. trebuie să fi fost achitată taxa iniţială către I.S.C. (0,1% din valoarea investiţiei).
La începerea lucrărilor, la locul construcţiei trebuie să existe un panou de identificare a şantierului de construcţii pe care sunt înscrise date despre lucrare (denumire şi adresă obiectiv, beneficiar, proiectant, constructor, nr. autorizaţie, termen de execuţie, data începerii şi finalizării construcţiei).
Formularele necesare, inclusiv formularul "model panou", se eliberează de către Primăria locală, o dată cu eliberarea autorizaţiei de construire.
13. Execuţia construcţiei
Pentru începerea execuţiei constructorul trebuie să aibă (de la primărie) Autorizaţia pentru organizarea de şantier. Autorizatia se obţine pe baza proiectului de organizare a executiei lucrărilor pe şantier (POE). Construcţia poate fi realizată în regie proprie sau cu o firmă specializată.
În perioada execuţiei construcţiei, proiectantului îi revine obligaţia de a urmări realizarea pe şantier a fazelor determinante specificate în documentaţia de autorizare.
Realizarea construcţiei în regie proprie conduce la obţinerea unor costuri mai scăzute (dacă nu apar erori grave, generate de necunoaştere, folosirea de personal slab sau deloc calificat, aprecieri eronate ale cantităţilor de materiale şi achiziţionarea acestora la preţuri mari sau necorespunzătoare calitativ). În această situaţie s-ar impune angajarea unui diriginte de şantier. Codul construcţiilor, deocamdată doar în formă de propunere, limiteză drastic utilizarea regiei proprii la execuţia structurii de rezistenţă a construcţiilor.
Realizarea construcţiei cu o firmă specializată poate asigura calitatea lucrărilor de construcţie şi garanţii din partea constructorului privind construcţia, calitatea lucrărilor executate şi încadrarea în termenele de execuţie planificate.
În condiţiile supravegherii de către un diriginte de şantier independent a tuturor lucrărilor realizate pe şantier şi stabilirea unui preţ ferm la începerea construcţiei se asigură evitarea unor cheltuieli suplimentare după începerea lucrărilor, fără rabat asupra cantităţii şi calităţii materialelor introduse în operă precum şi a calităţii reale a lucrărilor executate de către constructor.
Lucrările de construire trebuie să se facă în conformitate cu prevederile proiectului aprobat.
Orice neconcordanţă se consideră nerespectare a autorizaţiei de construire şi se sancţionează ca atare.
Derogări de la prevederile proiectului se pot face prin dispoziţii de şantier emise de către proiectant, la cererea beneficiarului, cu suportarea de către cel din urmă a costurilor suplimentare de proiectare.
Derogările care afectează structura de rezistenţă a construcţiei nu sunt admise.
14. Recepţia construcţiei
Recepţia construcţiilor se face prin proces - verbal de recepţie, pe baza proiectului tehnic (P.T.) având documentaţia P.A.C. avizată, întocmit de către o comisie formată din:
- reprezentantul Inspectoratului de Stat în Construcţii (I.S.C.);
- reprezentantul autorizatorului (primăriei) printr-un membru al compartimentului Disciplina în Construcţii;
- reprezentantul proiectantului, prin arhitect şi inginerul - proiectant al structurii de rezistenţă ;
- reprezentantul beneficiarului prin dirigintele de şantier. Cu această ocazie proiectantul dă o declaraţie de conformitate prin care se atestă că imobilul supus recepţiei este conform proiectului. Recepţia construcţiei se poate face numai dacă imobilul este realizat cel puţin la faza "roşu" având închiderile exterioare (ferestre, uşi) şi acoperişul executate.
|
|
Last Updated ( Oct 02, 2009 at 01:19 AM )
|
|
Legi